«Березовая роща»: новый пригород в Большом Ростове

Стартовавшее осенью прошлого года в Батайске строительство малоэтажного жилого комплекса «Березовая роща» явилось местной сенсацией. Стоимость продаваемого здесь жилья (коттеджей и таунхаусов) составляет 10–12 тысяч рублей за кв. метр. Ни на ростовском, ни на батайском рынках первичной недвижимости таких цен давно не помнят.

На первых порах одной из выдвинутых версий стало предположение об изначально демпинговой цене на продаваемую недвижимость, которая в скором времени резко взлетит в цене, как только вокруг проекта будет создано достаточно рекламного шума. Бегут месяцы, но многократного взлета стоимости квадратного метра в «Березовой роще» так и не произошло.

И сейчас, несмотря на летний «мертвый» сезон, продолжаются интенсивные продажи в третьей, последней очереди. Учитывая высокий интерес посетителей к этому проекту, решив разобраться в феномене «Березовой рощи», «Ростов-Дом» обратился к властям Батайска.

Микрорайон или поселок?

— Идея застройки участка у нас возникла много лет назад, — рассказывает заместитель главы администрации Батайска по территориальному развитию и строительству Федор Ковтунов. — В генеральном плане Батайска. принятом в 2007 году, мы предусмотрели микрорайон «Березовая роща», рассчитанный на полторы тысячи батайчан. Общая площадь жилья — 31 тысяча кв. метров. Микрорайон должен быть малоэтажным, застроенным индивидуальными домовладениями, коттеджами и блокированными многоквартирными домами или таунхаусами.

По словам Федора Федоровича, южные периферийные земли Батайска, не занятые жильем, очень выгодны для инвестора. Западная часть города уже занята жильем, здесь можно вести преимущественно точечную застройку, в восточной — приходится предварительно вкладывать большие деньги в намыв земли. В северном же направлении развивать город нельзя, здесь пойма реки Дон служит экологическими легкими и для Батайска, и Ростова.

В течение двух лет батайские власти самостоятельно реализовывали проект, продавая с аукционов земельные участки под индивидуальную застройку. Среди местных горожан земля здесь также пользовалась таким же большим спросом, как и малоэтажное жилье, практически все свободные участки реализованы. А дальше, чтобы форсировать процесс, сюда был привлечен инвестор.

— Он взялся построить малоэтажный жилой комплекс: коттеджи и таунхаусы, — поясняет зам. главы администрации Батайска. — Во избежание путаницы инвестор также назвал свой объект «Березовой рощей», как и весь микрорайон.

В результате на инвестора ложится только часть затрат по строительству объектов коммунальной инфраструктуры. В свою очередь, взяв на себя эти расходы, он экономит  бюджетные деньги.

Преимущества концессии

Исторически подобные варианты решения проблем с участием государственных средств и частного капитала именуются концессиями. Как отмечают в батайской администрации, в сфере жилищного строительства государственно-частное партнерство у них в новинку. Но жизнь показывает: такая схема крайне эффективна, дома в «Березовой роще» растут как грибы, купившие здесь землю «частники» строятся гораздо медленнее.

— К нам поступает несколько звонков в неделю от батайчан, спрашивающих о застройщике «Березовой рощи», — говорит начальник отдела территориального развития и строительства администрации Батайска Рустам Зейналов. — Интересуются, нет ли обмана. Но мы еще много лет назад сами решили развивать этот участок. Что же касается застройщика, все разрешения у него есть, он продает жилье по бюджетным субсидиям, «работает» и с ипотекой. Никаких задержек по взятым на себя перед городом инфраструктурным обязательствам за ним также не числится, скорее наоборот, он рвется нас обогнать, форсируя завершение проекта.

Для полноценного водоснабжения «Березовой рощи» требуется заменить 400–500 метров старого водовода на трассу большего диаметра плюс проложить еще 300–400 метров новой  магистрали. Необходимые техусловия получены, с Водоканалом подписан договор на подключение. Строить и реконструировать водопроводно-канализационные сети решено совместными силами. Хотя денег на эти цели в нынешнем году в городском бюджете и не предусмотрено.

— Застройщик взялся загодя решить проблему, уже в нынешнем году, вложив около 10 миллионов рублей в водопроводные сети, — отмечает Рустам Талыбович. — А в следующем году он вернет свои инвестиции — в соответствии с заключаемым договором государственно-частного партнерства и существующим законодательством.

К январю-февралю 2013 года строящийся пригород будет иметь полноценное электроснабжение. Такие сроки сдачи объекта предусмотрены в заключенным договором между застройщиком и компанией «Донэнерго». Причем строительство электросетей, ведущееся от улицы Совхозной, на 80% уже оплачено энергетикам. Потребность строящегося пригорода в электроэнергии — 1 мегаватт, сейчас «Донэнерго» проводит сюда отдельную ветку, устанавливает трансформаторы.

— Газ будет проложен от улицы Ключевой, — продолжает Рустам Зейналов. — Газопроводы высокого, среднего и низкого давления также построят в нынешнем году. Вообще, в микрорайоне частично уже есть инженерия. Например, воду в первую очередь «Березовой рощи» можно пустить и по имеющимся сетям в ближайшие месяцы.

— Проект газификации микрорайона проходит заключительную стадию согласования с правообладателем земли, — дополняет главный инженер «Батайскгоргаза» Михаил Дрюков. — Документацию разрабатывала такая солидная организация, как ростовский филиал «ГипроНИИГаз». Далее  предстоит госэкспертиза, после чего начнем строительство объекта. Точную дату пуска газопровода пока что назвать не могу, но сроки его сдачи предусмотрены кратчайшие.

Кто застройщик «Березовой рощи»

Как подтверждают батайские власти, ввод первой очереди строящегося поселка запланирован в нынешнем году, срок сдачи всего комплекса — конец 2013-го. Кстати, «Березовая роща» включена в план 2012 года по жилищному строительству, взятый администрацией Батайска. Общая площадь новостроек на нынешний год — 92 тысячи квадратных метров жилья, из них 2 тысячи приходится на «Березовую рощу». Разумеется, без наличия необходимых сетей дом в эксплуатацию не примут.

Отдельный вопрос о застройщике «Березовой рощи». Инвестор отказался от дорогостоящего варианта долевого строительства и организовал под данный проект отдельное юрлицо — жилищно-строительный кооператив «Березовая роща», чьим соучредителем становится каждый покупатель жилья в малоэтажном комплексе. Де-юре все упрощено: кооператив выступает и заказчиком, и подрядчиком.

— Как видите, вопреки домыслам, московский капитал не строит «Березовую рощу», — говорит Рустам Зейналов. — Инвесторами являются учредители компаний, реализующих и другие строительные проекты в Батайске и Ростове. Например, строят многоэтажный каркасно-монолитный дом в Батайске по улице Кирова, 9б. Его сдадут в эксплуатацию в августе нынешнего года, но метр жилья здесь стоит более тридцати тысяч, а не десять-двенадцать.

— В дальнейшем по генеральному плану нам предстоит строить в «Березовой роще» детский садик на 80 мест и школу на 240 учащихся, — отмечает заместитель главы администрации Батайска Федор Ковтунов. — Пока социальная инфраструктура находится на остановке РДВС, удаленной примерно 800 метрами. Здесь есть свой детский сад, школа, техникум, поликлиника, магазины — все, что необходимо для полноценной жизни.

Уже сейчас в «Березовой роще» имеется дорожная инфраструктура, сюда ходит общественный транспорт, в дальнейшем в микрорайоне обустроят автобусную остановку. Впрочем, на РДВС можно сесть на 101-й автобус, который через центр Батайска довезет пассажира до ростовского Ворошиловского моста.

Инвестором грамотно подобрана технология быстровозводимого жилья. Основу домов и коттеджей составляют каменные газосиликатные блоки, снаружи облицованные кирпичом. При этом, в отличие от строительства дома из кирпича, на которое обычно требуется один-два года, добротный каменный дом из газоблоков можно возвести за пару месяцев. К тому же этот стройматериал существенно дешевле.

Показательная стройплощадка

— Наверное, главное преимущество «Березовой рощи» в том, что застройщику самому экономически невыгодно затягивать процесс, годами продавая недвижимость, — отмечает Рустам Зейналов. — Прибыль такого проекта — в быстром обороте денег.

Низкие цены в «Березовой роще» в российском масштабе все же не прецедент, в некоторых других регионах уже были реализованы похожие проекты. В интервью «Ростов-Дому» вице-президент национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства Валерий Казейкин приводил  один из примеров — коттеджный поселок в Башкирии.

Жилой комплекс строился по схожему сценарию: власти софинансировали коммунальную и социальную инфраструктуру, стоящую дороже самого жилья, а застройщик подобрал недорогую, но добротную быстровозводимую технологию. Дельта между продажной ценой и себестоимостью строительства оказалась невелика.

Но вот парадокс: вложив в квадратный метр башкирского дома 10500–10700 рублей и продавая его по 12 тысяч, в течение года инвестор вышел примерно на стопроцентную рентабельность. Секрет прост: по словам Казейкина, быстровозводимая технология позволила шесть-восемь раз за один год обернуть деньги, извлекая прибыль. А кирпичный дом обычно строится несколько лет и еще несколько лет продается…

Коттеджи в «Березовой роще» можно купить по аналогичной цене — 12 тысяч за метр. Что же касается еще более «демократичных» таунхаусов, здесь можно достигнуть дополнительной экономии за счет общих стен, фундамента и прочих конструкций. Кстати, стоимость строительства индивидуального дома в Ростове по быстровозводимым технологиям составит от 8 тысяч рублей за кв. метр. Это если заказать объект относительно небольшой фирме, которая не ведет работы в столь крупных масштабах, но, разумеется, пожелает получить прибыль…

Получается, «Березовая роща» обещает стать одной из показательных площадок России с построенным доступным и комфортным жильем. Хотя, как следует из информации представителей батайской власти, о реализуемом проекте можно сказать: хорошо, но мало.

Миссия проекта

Участок не резиновый и на две тысячи коттеджей, как в Башкирии, явно не хватит места. Между тем под строительство доступного жилья подходит именно южная часть Батайска, поскольку здесь можно минимизировать инвестиционные затраты. Строить южнее микрорайона уже нельзя: «Березовая роща» граничит с поселком «Красный сад», являющимся самостоятельным муниципальным образованием.

— «Красный сад» обращался к нам с предложением войти в состав Батайска, — говорит зам. главы городской администрации Федор Ковтунов. — Но присоединение одного муниципального образования к другому — вопрос крайне громоздкий с организационно-юридической точки зрения. Возможно, когда-нибудь это и произойдет. А пока у нас острый дефицит земель, на которых можно было бы развивать недорогое строительство.

Квартирный вопрос батайчан одним микрорайоном не решишь, к тому же большая часть «Березовой рощи» продана. В результате средняя стоимость квадратного метра жилья на местном первичном рынке составляет 37,4 тысячи рублей, «вторичка» еще дороже — 41,4 тысячи.

И вряд ли взявшийся «выбросить» на местный рынок недвижимости лишь несколько тысяч метров «первички» малоэтажный микрорайон как-либо сможет принципиально повлиять на ситуацию — на радость нуждающимся в жилье и назло потенциальным конкурентам. Особенно если учесть, что «Березовая роща» активно раскупается и ростовчанами, которых намного  больше.

В испытывающем значительно больший дефицит земельных ресурсов Ростове строительство недорогой «малоэтажки» практически невозможно. Об остром голоде ростовчан на индивидуальное жилье свидетельствуют заоблачные цены на землю в разбросанных на окраинах мегаполиса садоводческих товариществах.

За один земельный участок в шесть советских соток, обычно не рассчитанный на строительство капитального жилья (из-за недостатка инженерии), здесь обычно просят по два-три миллиона. Альтернатива пока что есть: прийти на Ворошиловский мост, сесть на 101-й автобус и за два миллиона купить в «Березовой роще» и все те же шесть соток полноценной земли плюс 160-метровый коттедж в состоянии стройварианта. Причем в этом случае не обязательно даже порывать деловые и социальные связи с Ростовом.

Не первый год архитекторы рассматривают Ростов, Батайск, Чалтырь и Аксай как единую стройплощадку. Неспроста несколько лет назад был разработан проект совместного развития этих городов, объединенных в межмуниципальное образование «Большой Ростов», или первый уровень Ростовской агломерации. В свете происходящих событий «Березовую рощу» можно рассматривать как один из пригородов Большого Ростова, обеспечивающих малоэтажным жильем всех местных жителей.

КОПИЛКА ОПЫТА

Как удешевили жилье в Березовой роще

▪ Удачно подобранный под малоэтажный комплекс земельный участок требует минимальных инвестиционных вложений в силу частных природных особенностей.

▪ На участке уже частично имеется коммунальная и дорожная инфраструктура.

▪ Строительство ряда объектов социальной инфраструктуры в микрорайоне предусмотрено утвержденным в 2007 году генеральным планом Батайска.

▪ Администрация Батайска заключает с инвестором концессионное соглашение, решив поделить оставшиеся инфраструктурные расходы.

▪ Отказ от варианта долевого строительства избавил от бюрократических проблем и дополнительных рисков, как для инвестора, так и покупателей жилья. А все это неизбежно влечет удорожание проекта.

▪ Инвестором подобрана популярная инновационная технология быстровозводимого жилья. С одной стороны — дома из газосиликатных блоков дешевле кирпичных, с другой — они все равно из камня, пользующегося популярностью в Ростовской области. При этом снаружи стены облицованы кирпичом, что также нравится покупателям.

▪ Одновременно быстровозводимая технология позволяет инвестору резко снизить рентабельность строительства с отдельно взятого  объекта. На одну и ту же сумму (допустим, миллион рублей) он может построить и продать за год сразу несколько домов, с каждого получив небольшую прибыль. Те же самые деньги, вложенные в строительство дома из кирпича, принесут отдачу значительно позже, поскольку работы будут длиться дольше и в результате придется повысить рентабельность с продаж каждого дома или квартиры (построенных на тот же самый миллион).

▪ За счет выбранной технологии и существующей конъюнктуры на стройплощадке инвестору не выгодно завышать цены, поскольку в результате у него снизятся продажи и упадет рентабельность. В отличие от строителей относительно дорогого жилья, ему в течение года необходимо найти в несколько раз больше покупателей, каждый из которых «поделится» с ним небольшим количеством прибыли, в то время, как другая компания в лучшем случае продаст построенное на вложенную сумму жилье только одному клиенту.

▪ Чтобы привлечь на стройплощадку потоки клиентов, также необходимо резко снизить цены на недвижимость. В результате сюда подтянутся в том числе принципиально новые аудитории новоселов, многие из которых не способны купить иную «первичку».

Олег ПЕТРУШИН

В материале использованы фото с форума покупателей жилья в «Березовой роще».

Читайте также:

• Презентация «Березовой рощи» на сайте «Ростов-Дом»
• Форум покупателей жилья в «Березовой роще»
• В «Березовую рощу» рвутся молодые семьи
• В «Березовой роще» пройдет презентация
• Сайт «Березовой рощи»